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不動産鑑定士試験の合格率は論文式17.6%・短答式37.4%【2026年9月】|令和8年の日程・受験料12,800円・年齢別合格率・講座3社7コースの公式価格

2026 年(令和 8 年)の不動産鑑定士試験は、短答式が 5 月 17 日に終わって合格率 37.4%、論文式は 8 月 1〜3 日に実施済みで合格発表は 10 月 16 日の予定です。2027 年の日程は未公表なので、今から始める人は 2027 年 5 月の短答式が最初の関門になります。受験料 12,800 円(電子申請)、論文式の合格率 16.4〜17.6%、年齢別の合格率、短答式合格の 2 年免除、講座 3 社 7 コースの公式価格を国土交通省と各社の一次情報からまとめました。

2026年9月18日 更新公式ページの確認日 2026年9月18日試験手帖 編集部

街の横断歩道を渡る人
写真: Linh Nguyen(Unsplash)

不動産鑑定士試験は年 1 回、国土交通省の土地鑑定委員会が 短答式(5 月)と論文式(8 月)の 2 段階 で行います。2026 年(令和 8 年)は短答式が 5 月 17 日に終わり、受験者 2,407 人のうち 900 人(37.4%)が合格しました。論文式は 8 月 1〜3 日に実施済みで、合格発表は 10 月 16 日 10 時の予定です。2027 年の日程は未公表なので、今から始める人は 2027 年 5 月の短答式が最初の関門になります。

受験料は電子申請 12,800 円・書面申請 13,000 円で、受験資格はありません。論文式の合格率は令和 4〜7 年で 16.4〜17.6% と 6 人に 1 人で、年齢が上がるほど下がります。講座は「受講料と合格時の全額返金で選ぶならアガルートの短答式・論文式対策カリキュラム 添削あり(371,800 円)」「合格者の占有率で選ぶなら TAC の 10ヵ月本科生(Web 通信 495,000 円。10 月 31 日までは 465,000 円)」と分けました。

次の試験はいつで、申込はいつまでか

令和 8 年の願書受付は 2 月 5 日から 3 月 6 日まででした。電子申請は e-Gov で 3 月 6 日 24 時まで、書面申請は 3 月 6 日の消印まで有効で、窓口への持参はできません。願書の配布は毎年 2 月上旬から 3 月上旬で、令和 8 年の施行公告は前年の 11 月 5 日に出ています。令和 9 年(2027 年)の日程はまだ公表されていませんが、令和 5・7・8 年の短答式はいずれも 5 月の第 3 日曜(21 日・18 日・17 日)でした。

試験地は短答式が札幌・仙台・東京・新潟・名古屋・大阪・広島・高松・福岡・那覇の 10 か所、論文式は東京・大阪・福岡の 3 か所で、短答式の試験地は申込後に変えられません。日程と締切は必ず国土交通省の公式ページで確認してください。

不動産鑑定士 の基本データ更新日 2026年9月18日

実施団体国土交通省 土地鑑定委員会
公式サイトhttps://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kanteishi/shiken.html
試験日程(次回・過去)
試験日申込期間合格発表
令和 9 年(2027 年)未公表(令和 8 年は前年 11 月 5 日に施行公告)未公表(受験願書の配布は毎年 2 月上旬〜3 月上旬)未公表
令和 8 年(2026 年)短答式 2026-05-17/論文式 2026-08-01〜08-032026-02-05〜03-06(電子申請は e-Gov で 3 月 6 日 24 時まで、郵送は 3 月 6 日消印有効)短答式 2026-06-24(発表済み)/論文式 2026-10-16 10 時(予定)
令和 7 年(2025 年)短答式 2025-05-18/論文式 2025-08-02〜08-04願書配布 2025-02-05〜03-07短答式 2025-06-25/論文式 2025-10-17
令和 6 年(2024 年)論文式 2024-08-03〜08-05願書配布 2024-02-07〜03-08短答式 2024-06-26/論文式 2024-10-18
令和 5 年(2023 年)短答式 2023-05-21/論文式 2023-08-05〜08-07短答式 2023-06-28/論文式 2023-10-20
受験料電子申請 12,800 円・書面申請 13,000 円(電子申請は e-Gov 電子納付で願書送信後 3 月 11 日までに納付、書面申請は収入印紙を願書に貼付。短答式の免除や論文式の科目免除がある場合も同額。取り下げ・欠席でも返還なし)
受験資格年齢、学歴、国籍、実務経験等に関係なく受験できます(令和 8 年受験案内)。論文式試験は、その年の短答式試験に合格した人と、前年・前々年(令和 8 年の場合は令和 6 年・7 年)の短答式試験合格者で免除申請をした人が受けられます
出題形式・合格基準短答式:不動産に関する行政法規(100 点)・不動産の鑑定評価に関する理論(100 点)の択一式(マークシート)。合格基準は「総合点で概ね 7 割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点」+科目別の必要最低得点比率(令和 6〜8 年は総得点の 70.0% 以上、令和 4 年は 75.0% 以上)。論文式:民法・経済学・会計学(各 100 点)+不動産の鑑定評価に関する理論(300 点、演習を含む)の 600 点満点。合格基準は「概ね 6 割」+科目別の合格基準点(合格点は令和 4 年 369 点・5 年 369 点・6 年 400 点・7 年 380 点)
合格率(年度・回別)
年度区分受験者数合格者数合格率
2026(令和 8 年)短答式240790037.4%
2025(令和 7 年)短答式214477936.3%
2024(令和 6 年)短答式167560636.2%
2023(令和 5 年)短答式164755333.6%(編集部計算)
2022(令和 4 年)短答式172662636.3%
第2次試験の合格率(年度別)
年度区分受験者数合格者数合格率
2025(令和 7 年)論文式(最終)98117317.6%
2024(令和 6 年)論文式(最終)84714717.4%
2023(令和 5 年)論文式(最終)88514616.5%
2022(令和 4 年)論文式(最終)87114316.4%
出題範囲と配点(公式)短答式の行政法規は、土地基本法・不動産の鑑定評価に関する法律・地価公示法・国土利用計画法・都市計画法・土地区画整理法・都市再開発法・建築基準法・マンション建替え円滑化法・不動産登記法・土地収用法・土壌汚染対策法・文化財保護法・農地法・所得税法・法人税法・租税特別措置法・地方税法を中心に、都市緑地法・宅建業法・相続税法・不動産特定共同事業法など(いずれも一部の編・章に限る法律あり)。鑑定理論は不動産鑑定評価基準と運用上の留意事項。令和 8 年は令和 7 年 9 月 1 日時点で施行されている法令から出題。論文式の配点は民法 100・経済学 100・会計学 100・鑑定理論 300(演習を含む)の計 600 点
受験方式(CBT・筆記)短答式は択一式(マークシート)、論文式は記述式(鑑定理論は演習を含む)で、いずれも会場試験。短答式の試験地は札幌・仙台・東京特別区・新潟・名古屋・大阪・広島・高松・福岡・那覇の 10 か所、論文式は東京特別区・大阪・福岡の 3 か所。短答式の試験地は変更不可
免除・一部免除(公式)短答式試験に合格した人は、その合格発表の日から起算して 2 年を経過する日までに行われる短答式試験が免除されます(翌年以降の受験申込時に免除申請が必要)。論文式試験は、公認会計士試験(旧第二次試験を含む)の合格者が会計学と合格した試験で受験した科目(民法または経済学)、司法修習生となる資格を得た人が民法、大学等で法律学・経済学・商学の教授または准教授を通算 3 年以上務めた人や対応分野の博士が対応科目の免除を申請できます。免除科目がある場合は、免除科目を除いた合計得点から偏差値等で総合点を算出して判定。免除があっても受験手数料は同額
受験者の内訳(公式)
年齢(令和 7 年 論文式)受験者数合格者数合格率
20 歳未満300.0%
20 歳以上 25 歳未満983131.6%
25 歳以上 30 歳未満1594125.8%
30 歳以上 35 歳未満1513825.2%
35 歳以上 40 歳未満1292720.9%
40 歳以上 45 歳未満1041211.5%
45 歳以上 50 歳未満10687.5%
50 歳以上 55 歳未満7967.6%
55 歳以上 60 歳未満77810.4%
60 歳以上7522.7%
合計98117317.6%
注意令和 9 年(2027 年)の日程は 2026-09-18 時点で未公表。令和 8 年は 2025 年 11 月 5 日に施行公告、2026 年 2 月 4 日に受験案内が掲載された

出典:

短答式と論文式、何点取れば受かるか

短答式は「不動産に関する行政法規」と「不動産の鑑定評価に関する理論」の各 100 点、合計 200 点のマークシートです。合格基準は「総合点で概ね 7 割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点」で、令和 6〜8 年はいずれも総得点の 70.0% 以上、令和 4 年は 75.0% 以上でした。総合点のほかに科目別の必要最低得点比率があり、片方の科目で足切りに掛かると合計が届いていても不合格です。令和 8 年の平均点は行政法規 60.1 点・鑑定理論 63.2 点で合計 123.3 点(得点比率 61.7%)でした。合格ラインの 140 点まで、平均から約 17 点足りない計算です。

論文式は民法・経済学・会計学が各 100 点、鑑定理論が 300 点(演習を含む)の 600 点満点です。基準は「概ね 6 割」ですが、実際の合格点は令和 4 年 369 点、5 年 369 点、6 年 400 点、7 年 380 点と年で 30 点動きます。令和 7 年の科目別平均は民法 51.0 点・経済学 59.6 点・会計学 41.7 点・鑑定理論 126.7 点で、会計学が最も取れていません。配点の半分を占める鑑定理論の出来が総合点を左右します。

合格率はどう動いているか

不動産鑑定士:合格率の推移(2022(令和 4 年)〜2025(令和 7 年))

17.6%16.4%2022(令和 4 年) 16.4%2023(令和 5 年) 16.5%2024(令和 6 年) 17.4%2025(令和 7 年) 17.6%16.4%16.5%17.4%17.6%2022(令和 4 年)2023(令和 5 年)2024(令和 6 年)2025(令和 7 年)

直近の 2025(令和 7 年) は 17.6%。4 回分で最高は 17.6%(2025(令和 7 年))、最低は 16.4%(2022(令和 4 年))。数字は公式の公表値(出典は記事末尾)。

論文式の合格率は令和 4 年 16.4%、5 年 16.5%、6 年 17.4%、7 年 17.6% です。合格者数は 143 人・146 人・147 人・173 人と推移し、令和 7 年の 173 人は令和元年(121 人)以降で最多でした。短答式は令和 4 年 36.3%、5 年 33.6%(受験者 1,647 人・合格者 553 人の編集部計算)、6 年 36.2%、7 年 36.3%、8 年 37.4% です。短答式の受験者は令和 6 年の 1,675 人から令和 8 年の 2,407 人へ 2 年で 4 割強増え、合格者も 606 人から 900 人に増えました。短答式を通った人が増えているので、論文式の競争は今後きつくなると見られます。

年齢で合格率はどれだけ違うか

令和 7 年の論文式は、20 歳以上 25 歳未満が受験者 98 人・合格者 31 人で 31.6%、25〜30 歳未満 25.8%、30〜35 歳未満 25.2%、35〜40 歳未満 20.9% と、30 代までは 2 割を超えます。40〜45 歳未満は 11.5%、45〜50 歳未満 7.5%、50〜55 歳未満 7.6%、55〜60 歳未満 10.4%、60 歳以上は 75 人中 2 人の 2.7% です。合格者 173 人の平均年齢は 33.6 歳、男性 148 人・女性 25 人でした。年齢別の全区分は上の基本データの「受験者の内訳」に載せています。

短答式は令和 8 年で 60 歳以上でも 23.1%、25〜30 歳未満で 45.8% と差が小さく、年齢差は論文式で開きます。40 代以上で受けるなら、短答式に受かった年に論文式の答案練習へ時間を集中する組み立てが要ります。

短答式に受かると 2 年間免除、どう使うか

短答式に合格すると、その合格発表の日から起算して 2 年を経過する日までに行われる短答式が免除されます(翌年以降の受験申込時に免除申請が必要)。つまり論文式は合格した年を含めて 3 回受けられます。令和 8 年の受験案内では、令和 6 年または令和 7 年の短答式合格者が免除申請の対象でした。免除があっても受験手数料は同額です。

論文式には科目免除もあります。公認会計士試験の合格者は会計学と、合格した試験で受験した科目(民法または経済学)、司法修習生となる資格を得た人は民法の免除を申請できます。免除科目がある人は、免除科目を除いた合計得点から偏差値等で総合点を算出して判定されます。TAC には免除科目を省いて受講する割引制度、LEC には科目免除者向けのフルコースがあります。

講座はどれを選ぶか

比べたのはアガルート・TAC・LEC の 3 社です。編集部が案件を持つのはアガルートだけで、TAC と LEC に案件はありませんが、読者の比較に要るので同じ列で載せます。まず短答式と論文式を一体で進める 2027 年合格目標の 4 コースです。

項目アガルート 短答式試験・論文式試験対策カリキュラム/添削あり(2027 年合格目標)アガルート 短答式試験・論文式試験対策カリキュラム/添削なし(2027 年合格目標)TAC 10ヵ月本科生(2027 年合格目標)LEC 短答+論文フルコース(2027 年合格目標)
受講料371,800 円(税込。税抜 338,000 円。販売期間 2027/05/09 まで。12 回分割で月々 30,983 円〜、分割手数料無料。2026-09-18 確認)327,800 円(税込。税抜 298,000 円。販売期間 2027/05/09 まで。12 回分割で月々 27,317 円〜、分割手数料無料。2026-09-18 確認)Web 通信講座 495,000 円・教室講座/ビデオブース講座 484,000 円・DVD 通信講座 517,000 円(税込・教材費込み。0 から始まる会員番号がない人は入会金 10,000 円が別途)。早割キャンペーン第 1 弾(10/31 まで)は Web 通信 465,000 円・教室/ビデオブース 454,000 円・DVD 通信 487,000 円(2026-09-18 確認)400,000 円〜(税込。通信 Web/DVD。LEC オンラインショップの表示価格、2026-09-18 確認)
返金・合格祝い金の条件合格特典(2027 年合格目標):2027 年の短答式・論文式の両方に合格した場合、対象商品の税抜価格(セール価格で購入の場合はその税抜価格)を全額返金+現金 3 万円。条件は「合格通知書データの提出」「開示請求答案の提出」「受験者ファイル(得点箇所)の提出」「合格体験記の提出」「合格者インタビューへのご出演」の全部。短答式のみ合格は 3 万円(原稿料 30,000 円から源泉所得税 3,063 円を引いた 26,937 円を Amazon ギフト券で)。特典は原稿料・講演料として支払われ源泉所得税を控除、5 万円以上はマイナンバーカードの写しが必要、法人・事務所名義は対象外、氏名を公表合格特典(2027 年合格目標):2027 年の短答式・論文式の両方に合格した場合、対象商品の税抜価格(セール価格で購入の場合はその税抜価格)を全額返金+現金 3 万円。条件は「合格通知書データの提出」「開示請求答案の提出」「受験者ファイル(得点箇所)の提出」「合格体験記の提出」「合格者インタビューへのご出演」の全部。短答式のみ合格は 3 万円(原稿料 30,000 円から源泉所得税 3,063 円を引いた 26,937 円を Amazon ギフト券で)。特典は原稿料・講演料として支払われ源泉所得税を控除、5 万円以上はマイナンバーカードの写しが必要、法人・事務所名義は対象外、氏名を公表公式コースページに返金制度・合格祝い金の記載なし2027 年に最終合格した場合「合格お祝い金」20,000 円(公式コースページ。※付きの条件あり)
合格実績(公式公表値)アガルート受講生の合格率 短答式 88.89%・論文式 42.86%(合格発表後のノベルティ付き受講生アンケートと合格特典申請時のアンケートの回答をベースに算出、公式)。同ページで全国平均の 2.45 倍・2.43 倍と表記アガルート受講生の合格率 短答式 88.89%・論文式 42.86%(受講生アンケートの回答をベースに算出、公式。添削あり/なしの区別なし)2011〜2025 年度の 15 年間累計で論文式合格者 1,829 名中、TAC 講座生は 1,258 名、合格者占有率 68.7%(2025 年 12 月 8 日現在、公式)。2025 年の TAC 講座生合格者は 100 名。占有率は「TAC 講座生合格者数」÷「不動産鑑定士論文式試験合格者数」(小数点第 2 位切り捨て)公式コースページに合格者数・合格率の数値の記載なし
質問・サポート(公式)オンライン質問サービス KIKERUKUN 受講期間中 50 回(短答式・論文式対策カリキュラム添削あり/なし限定)。添削はオンライン添削サービス TENSAKUN で論文式問題演習講座 全 5 回(2026 年 10 月開始、利用期限 2027 年 8 月 31 日、プロ講師が添削)オンライン質問サービス KIKERUKUN 受講期間中 50 回。添削なし公式コースページに質問回数の記載なし質問制度の回数は公式コースページで確認できず

各社の公式ページで確認(最終更新 2026年9月18日):

編集部の結論は次のとおりです。

  • 受講料と合格時の全額返金で選ぶならアガルート 短答式・論文式対策カリキュラム/添削あり(371,800 円)。 4 コースで最も安いのはアガルートの 2 コースで、添削ありでも TAC・LEC より安く、2027 年に短答式・論文式の両方に合格すると税抜価格の全額返金と現金 3 万円が付きます。ただし返金には開示請求答案・受験者ファイル・合格体験記の提出と合格者インタビュー出演が条件で、原稿料として源泉所得税を引いた額が振り込まれ、氏名も公表されます。質問は KIKERUKUN で 50 回、添削は論文式問題演習講座の全 5 回です。添削なし(327,800 円)は 44,000 円安く、特典と質問は同じで添削だけが付きません。
  • 合格者の占有率で選ぶなら TAC 10ヵ月本科生(Web 通信 495,000 円)。 2011〜2025 年度の論文式合格者 1,829 人のうち 1,258 人が TAC 講座生(占有率 68.7%)、2025 年は 100 人と公表しています。全 157 回で 2026 年 8 月から順次開講、早割キャンペーン第 1 弾は 10 月 31 日までで各メディア 30,000 円引きです。入会金 10,000 円が別途かかり、公式コースページに返金制度と質問回数の記載はありません。
  • LEC 短答+論文フルコース(400,000 円〜) は全 168 回で、2027 年に最終合格すると合格お祝い金 20,000 円です。公式コースページに合格者数・合格率の数値がないので、実績では比べられません。

合格実績は物差しが違います。アガルートの 42.86% は「受講生アンケートで把握した合格者の割合」、TAC の 68.7% は「全合格者のうち TAC 講座生の割合」で、どちらも国土交通省の数字から出る 17.6% と同じ分母ではありません。

短答式だけに絞る人向けのコースも 3 社にあります。

項目アガルート 短答式試験対策カリキュラム(2027 年合格目標)TAC 短答本科生(2027 年合格目標)LEC 短答合格コース(2027 年合格目標)
受講料107,800 円(税込。税抜 98,000 円。販売期間 2027/05/09 まで。12 回分割で月々 8,983 円〜。2026-09-18 確認)Web 通信講座 198,000 円・教室講座/ビデオブース講座 176,000 円・DVD 通信講座 209,000 円(税込・教材費込み。会員番号がない人は入会金 10,000 円が別途。2026-09-18 確認)140,000 円〜(税込。通学 Web/DVD フォロー付と通信 Web/DVD が同額の表示。LEC オンラインショップ、2026-09-18 確認)
返金・合格祝い金の条件合格特典の対象外(短答式試験対策カリキュラム単独は対象にならないと公式に明記)公式コースページに返金制度・合格祝い金の記載なし。再受講割引・宅建受験経験者割引あり公式コースページに返金制度・合格祝い金の記載なし(LEC 奨学生割引の案内のみ)
質問・サポート(公式)質問制度は短答式・論文式対策カリキュラム限定のため対象外公式コースページに質問回数の記載なし質問制度の回数は公式コースページで確認できず
割引・キャンペーン(確認日)販売期間 2027/05/09 まで(2026-09-18 確認)一般教育訓練給付制度対象(2026-09-18 確認)LEC 奨学生割引(短答合格後の論文コースが 40% 割引)、おためし Web 申込で早得+5,000 円割引クーポン(2026-09-18 確認)

各社の公式ページで確認(最終更新 2026年9月18日):

アガルートの短答式試験対策カリキュラム(107,800 円)が最も安いですが、合格特典と質問制度の対象外です。TAC 短答本科生(Web 通信 198,000 円)は一般教育訓練給付制度の対象で、要件を満たして修了すると受講費用の 20% が支給されます。LEC 短答合格コース(140,000 円〜)は 2027 年に短答式に合格すると、次の 2028 論文合格コースに一般価格から 40% 割引で申し込めます。

私の場合はどれか

あなたの状況 選び方 根拠
2027 年 5 月の短答式と 8 月の論文式を一度に狙う アガルート 添削あり、TAC 10ヵ月本科生 どちらも 2027 年合格目標。返金の条件を飲めるならアガルート、答練の量と占有率で選ぶなら TAC
2027 年は短答式だけ、論文式は 2028 年に TAC 短答本科生(給付対象)、LEC 短答合格コース(次のコースが 40% 割引) 短答式合格で 2 年免除。論文式は 3 回受けられる
公認会計士試験・司法試験の合格者 科目免除を申請し、TAC の科目免除者割引か LEC の科目免除コース 会計学と民法または経済学、民法が免除の対象
40 代以上で働きながら 短答式を先に取り、論文式に 2 年かける 論文式の合格率は 40〜45 歳未満 11.5%、45 歳以上は 2.7〜10.4%

講座が向かない人

  • 2026 年 10 月 16 日の論文式合格発表を待っている人。今年の短答式合格者向けの直前対策は、ここで比べた 2027 年目標コースとは別商品です。
  • 公認会計士など科目免除が 2 科目以上ある人。通常価格のフルコースは払いすぎになるので、免除者向けの割引や科目免除コースから入るべきです。
  • 受講料に 30 万円以上を出せない人。総合コースは 3 社とも 30 万円を超え(最安はアガルート添削なし 327,800 円、LEC 400,000 円〜、TAC 465,000〜495,000 円)、短答式だけの講座か独学で短答式を先に取るのが現実的です。

出典

出典

よくある質問

不動産鑑定士試験の 2026 年の日程はどうなっていますか

令和 8 年は短答式が 5 月 17 日(日)に実施され、6 月 24 日に合格発表が済んでいます。論文式は 8 月 1 日(土)から 3 日(月)に実施され、合格発表は 10 月 16 日(金)10 時の予定です。願書受付は 2 月 5 日から 3 月 6 日で終わっています。2027 年の日程は未公表です。

不動産鑑定士試験の受験料はいくらですか

電子申請(e-Gov)は 12,800 円、書面申請は 13,000 円分の収入印紙です。短答式の免除や論文式の科目免除があっても同額で、取り下げや欠席でも返還されません。

不動産鑑定士試験の合格率はどれくらいですか

論文式(最終)は令和 7 年で受験者 981 人・合格者 173 人の 17.6% です。令和 4〜6 年は 16.4%・16.5%・17.4% でした。短答式は令和 8 年で受験者 2,407 人・合格者 900 人の 37.4% です。

短答式に合格すると翌年は免除されますか

されます。短答式の合格発表の日から起算して 2 年を経過する日までに行われる短答式が免除されるので、論文式は合格した年を含めて 3 回受けられます。翌年以降の受験申込時に免除申請が必要です。

この記事の更新

  • 2026年9月18日初版。国土交通省の令和 8 年試験ページ・受験案内・施行公告・令和 4〜8 年の結果 PDF と報道発表、講座 3 社の公式ページを開いて作成

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